关于在意大利购买房地产的一切 - 如何不落入骗子并将风险降至最低。

美好的一天，我们亲爱的读者和那些希望在意大利购买房产的人！

我们在利古里亚的俄罗斯房地产代理商“Studio Immobiliare Russo” SRL 位于圣雷莫市，我们成功地在利古里亚房地产销售市场工作，购买、出租别墅、房屋、公寓和公寓。我将尝试以我们的利古里亚地区为例，概述意大利房地产的基础知识。

我的名字是阿列克谢·阿扎罗夫，我是我们为讲俄语的人提供的房地产中介的共同所有人，我不仅想谈谈在意大利购买房地产，这篇文章就在这里，还有如何不跌倒落入不道德的房地产经纪人手中。如何不落入骗子手中，在意大利买卖和租赁房地产的游戏规则是什么。正如我上面写的，我们在利古里亚，我会写信给所有爱上我们花地的人，一步一步的信息，一个快速指南，或者，正如他们所说的，一个备忘单）））让我们开始......

有一个在意大利购买房产的想法——是时候采取行动了。

与往常一样，一切都始于周日清晨的一个想法，反之亦然，与已经在利古里亚购买别墅或公寓的朋友共进晚餐。你和其他 95% 的房地产买家一样，会日夜上网，在广阔的土地上冲浪，寻找你想要的东西。首先，让我们看一下这些网站。例如，当我们开始时，利古里亚的房地产网站很少，现在，过了一段时间，它们的数量非常庞大。在代理机构网站上应注意的事项：

利古里亚公司办公室

1）这家俄罗斯房地产公司在利古里亚和整个意大利是否有真正的办公室——或者他们只是转售别墅、公寓、房屋和公寓。这很重要 - 我将解释原因：在利古里亚为我们工作的房地产经纪人必须了解他的财产的一切。如果他坐在莫斯科，300万欧元的这栋别墅都没见过，你很有可能会收到虚假信息。既然他会打电话给意大利机构，那可能这个机构从另一个机构拿走了这座别墅等等。因此，莫斯科的房地产经纪人无法全面了解信息和法律信息。他不知道房地产是否有产权负担或其他机会，但是，关于文件和以后的法律方面。房地产代理机构必须在意大利设有办事处和真实的现场代理，否则您的交易安全和担保将面临风险。

例如，你自己想一想——在 Super Company 工作的经理 Masha 向你保证可以看到大海的全景、四间卧室、郁郁葱葱的花园和期待已久的寂静。然而玛莎却不知道，虽然有海景，但棱角分明，为随行在另外一个区域拍了一张美照。玛莎并不知道第四个房间是非法建造的，因为业主在没有批准公社重建的情况下拆除了隔断，最后玛莎不认为窗户下面的马路和摩托车的轰鸣声对社区造成了不好的影响。居民的福祉，以及地下水中的燃料和润滑剂 - 到一个从前郁郁葱葱的花园，直到它干涸（（（（。

任何机构的任务都是销售，是的！他们正在寻找像我们这样的机构并希望与他们合作。这一切都很棒，但是服务质量急剧下降，因为您已经从莫斯科或哈巴罗夫斯克开始可能会被误导。因此，意大利的房地产代理办公室是强制性的。

出售和出租的虚假广告

2)一个常见的“鸭子”是在网站上发布已经售出的豪华别墅、洋房、公寓或公寓。这个计划简单而古老，就像世界一样。不法机构的展品已经售出，在最坏的情况下 - 网站上不存在的物品。经常翻倍的价格来吸引你的客户。例如，尽职尽责的机构总是在拍品上注明是否已售出。也就是说，他们在网站上留下此类广告只是为了不产生“被破坏的”链接并且不失去在互联网上的位置。这里绝对没有错，您会立即看到 - 已售出。但是，如果你打电话给经理，只有在通话过程中才发现该物品已售出，就会出现许多问题和误解。他们为什么不删除它，没有在网站上表明它已售出。而且，当然，您会立即获得其他选择，但吸引力要小得多。但是，为了准确起见，我们注意到任何事情都可能发生，而且在旺季，人们可能会忘记删除广告或勾选“已售出”框。但通常情况下，网站上没有此标记的已售物业的存在意味着您正在与不与业主合作的代理机构打交道，但与不知道某人仍然与他们的旧广告相关的其他代理机构打交道.

在意大利从事房地产经纪人工作的许可证

3) 在意大利和利古里亚的俄罗斯房地产中介必须在其网站上注明公司的法定名称、纳税人编号、从事房地产活动的许可证号、授权资本。例如，像这样：

如果不是这种情况，他们无权在意大利销售。这是法律。在俄罗斯设立分支机构的机构也需要注明这些信息，遗憾的是很少有人知道（（（。在意大利，由于无视这条规则，在该国非法出售房地产的公司也会被严厉罚款和关闭）由于欺诈性网站已关闭因此，无论谁被警告都是武装的，没有此类活动许可证的网站是危险的，因为如果在意大利购买房地产时出现一系列不良情况，您将没有人起诉，而您，支付了大笔费用，将留下一个鼻子（（在与房地产中介会面时立即询问许可证。如果他们开始犹豫而不给，您可以放心地停止与他们合作，即使他们拥有良好的财产。你的安全更重要。

房地产经纪人佣金支付

4) 网站上的奖励信息也很重要。同样，不道德的“转售”机构不喜欢在发生交易时立即通知客户有关奖励的信息。只有这样，在交易结束期间，不愉快的惊喜才会开始出现。让我们按顺序进行。在意大利，买卖双方向房地产中介支付交易总额的3%。也就是说，如果利古里亚的一栋别墅花费 1,000,000 欧元，您将支付 30,000 欧元，这就是第一个“伏击”——PLUS IVA。如果他们写或谈论奖励，他们总是对这个小而棘手的付款时刻保持沉默。在意大利，IVA 类似于俄罗斯增值税，相当于 22%，这意味着您仍然需要为这 30,000 欧元支付 6,600 欧元。一共36600，数量不小，你看，买个办公设备家用就够了。

但这就是麻烦的一半，莫斯科的代理机构通常为了赚取利润，从交易中宣布自己的关税高达 7% + 增值税。让我再次提醒您，该机构在意大利获得 3%。我们都明白：当然，每个人都需要赚钱，但我们之间，多付了，除了36600，另外48800如果7%（再次，我们以100万欧元拿别墅）已经是非常严重的数额了。客户来找我们讲述了一些公司如何设法向未来客户收取 1,000 欧元或更多的费用，以便与他们会面并在这些物品周围行驶。这在我看来是一种严重的违规行为，因为如果你再从中介那里购买房地产，那么他们投入的资金只有 100 欧元，那么他们将支付数百倍的费用。如果您不购买，则意味着它们效果不佳或您不喜欢任何东西，这也会发生。不要为转让和观看提前付款。

关于网站的主要和关键点，我认为，他说。好吧，让我们系好安全带，前往意大利利古里亚地区！

如何到达利古里亚

确定意大利地区后，需要申请“C”类旅游签证，购买机票并预订酒店。利古里亚是一个位于法国蔚蓝海岸边界附近的地区，离圣雷莫最近的机场位于尼斯。此外，当然，您可以飞往米兰或热那亚，但前往您所在城市的意义是相同的。许多人不知道如何从尼斯机场前往圣雷莫、博尔迪盖拉、文蒂米利亚。让我们从简单的基础开始。到达欧洲的任何机场，您都可以：

• 租车

• 坐火车去

• 买一张巴士票

在尼斯，到达 1 号或 2 号航站楼后，您也可以这样做。汽车租赁办公室和巴士都位于第二航站楼。乘公共汽车可以到火车站，在那里你可以买一张去文蒂米利亚的车票，火车不会走得更远。有了文蒂米利亚，您可以在意大利各地旅行，主要是那里有火车站。例如，在 Ospedaletti 没有火车站，因此您需要前往 Bordighera 或 San Remo。

在尼斯租车也是一件简单的事情，只需要随身携带信用卡和国际驾照即可。最好提前预约。注意车本身，一定要洗。如果身体有划痕或瑕疵，请立即在收据上注明，否则，您的卡中冻结金额可能无法全额退还。这是法国蔚蓝海岸的常见做法。

定期巴士也从尼斯市的第二航站楼出发。在那里你可以买一张去文蒂米利亚或圣雷莫的票。巴士每半小时一班。

与利古里亚房地产经纪人的第一次会面-您需要注意什么

在疲惫的飞行、去酒店或朋友的旅行之后，您可以与讲俄语的房地产中介预约。除了通常的社交能力、礼貌和对所有物品的百分百了解之外，利古里亚乃至整个意大利的优秀房地产经纪人应该非常了解意大利语。没有它，谈判是不现实的。我已经写信给你关于该机构办公室的存在。所以，当场就已经清楚你在哪里了。通常，在一个站点上同时托管数十个国家的公司会与意大利代理商签署可疑的客户服务协议。翻译 Zina 成为一名房地产经纪人一两个小时。

在房地产办公室，在最显眼的地方，像往常一样，此类活动的相同许可证挂起。

但是：我们的俄罗斯女孩经常与意大利人结婚，根据他的执照，与他一起开设自己的代理机构。这里没有犯罪，很多人都这样做。意大利人之间一直在这样做。

利古里亚房地产的检查和介绍

此外，按照计划行事非常重要。因为经常，当房地产经纪人看到你在网站上选择了 2 个月的东西不喜欢任何东西时，因为事实证明这些图片都是谎言，而且 Photoshop 可以更谦虚一点，他们开始带你用“但你可以再叫一个地方”这样的短语穿过山脉和山谷。我马上说——奇迹不会发生。也就是说，当然有，但事先约定）））不值得去那里，我不知道，在哪里。就个人而言，我更喜欢节省你的神经，最重要的是 - 时间。因为在一个小时内突然找到4栋新别墅或几套公寓是不现实的，那就更好了。如果他们存在，为什么不立即驱逐他们？也许我写得很挑剔，但是当我们的客户没有受到任何启发时，例如，我们会抽出时间，发送所有信息并进行新的约会。

意大利房地产法律文件

呜呜呜！！！您终于喜欢上了利古里亚的精美别墅或宽敞公寓，下一步是什么？接下来，您需要检查文件的法律纯度，在这里，您的房地产中介一如既往地发挥着重要作用，整个交易都取决于它。我建议您提前检查整个文件包，并与公证人一起检查文件是否一切正常，无论代理机构如何。但即使在这里，也有很多我无法在一篇文章中描述的小事。但是，请注意：

• 正确的规划；
• 建筑规范；
• 能量等级；
• 你交了多少税；
• 公寓规则；
• 卖方支付所有债务；
• 产权负担。

当然，这个列表很长，但我命名了主要的。如果有产权负担，要明确哪些，如果抵押或不动产被质押，则无需担心。在公证时，这些产权负担得到偿还。但如果有 UZO FRUTTO (usufrutto)，请保持警惕。

非常重视房屋或公寓的布局。它必须对应于最新的地籍提取物。如果墙壁的边界与现实不符，那么你需要弄清楚，或者这是一个快速的重新开发过程，或者延伸了多年。或者重新规划过程根本无法合法化。

Metratura 在家里或他们如何欺骗

有时甚至我们直到完全检查给定别墅或公寓的镜头才能知道，因为总是有陷阱。但是一旦客户表达了他购买别墅或公寓的坚定意向，我们就会立即开始对所有东西进行严格的检查，包括电表。让我们告诉你细微差别是什么。

利古里亚地区位于山区，这些土地在这里被指定为“农业用地”，当然不是全部，而是主要部分。因此，在利古里亚，95%的别墅和房屋都是这样建造的：上层是住宅区，下层是干草和拖拉机的非住宅区。因此，如果你的房子是 300 平方米，通常至少有一半被认为是“非住宅区”。如果您在别墅中看到 5 间卧室，那么您很可能会在公证处正式签署一份文件，其中只有两间卧室。当然，意大利人在下部建造了漂亮的大理石大厅和卧室。但官方不能这样做，尽管每个人都这样做。由于在利古里亚通过的法律确实违反了逻辑。如果用于农业目的，那么房子的一半是谷仓？..废话，当然，但我们都住在这里。最重要的是您了解这种细微差别。 Magazino 是非住宅部分。注意这一点。你所有的悲伤将是在转售过程中你会看到你所有的缺点，卖家和房地产中介都可以保持沉默。

因此，许多机构经常歪曲房地产镜头的实际数字。对他们来说，最重要的是把它卖给你。立即询问住宅和非住宅用途的网站。

最重要的是：公证人只看地籍清单上的文件，他不出去检查房子，这意味着自己要提高警惕，看看你在公证上签了什么。被警告的人是武装的。

祝您心情愉快，在意大利选择俄罗斯房地产中介时要小心！